Une performance peut en cacher une autre. Les SCPI attirent de plus en plus d’épargnants au fil des années, à la faveur notamment de taux de rendement supérieurs à 4 % en moyenne – et plus pour les meilleures SCPI du marché. Mais ces supports immobiliers peuvent également valoriser l’épargne des particuliers grâce à un autre mécanisme, à savoir l’augmentation du prix de la part. Mais comment savoir quelles sont les SCPI qui ont de bonnes chances de revaloriser celui-ci à court ou moyen terme ? Suivez le guide…

Pierre-papier : 4 SCPI à suivre pour valoriser votre épargne

Une performance peut en cacher une autre. Les SCPI attirent de plus en plus d’épargnants au fil des années, à la faveur notamment de taux de rendement supérieurs à 4 % en moyenne – et plus pour les meilleures SCPI du marché. Mais ces supports immobiliers peuvent également valoriser l’épargne des particuliers grâce à un autre mécanisme, à savoir l’augmentation du prix de la part. Mais comment savoir quelles sont les SCPI qui ont de bonnes chances de revaloriser celui-ci à court ou moyen terme ? Suivez le guide…


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Revalorisation du prix de part, l’autre levier de performance des SCPI



Le plus souvent, la mise en avant des performances des SCPI cible prioritairement le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)*. Cet indicateur exprime le rapport entre la distribution de dividendes aux investisseurs et le prix de part. Il permet ainsi de déterminer le rendement courant d’une SCPI, année après année. C’est ce taux qui est présenté régulièrement dans les médias, lorsque l’on vous explique par exemple que les SCPI ont généré un rendement de 4,18 % en moyenne en 2020*.

Néanmoins, le TDVM ne synthétise pas à lui seul la valorisation d’un investissement en SCPI. En effet, les épargnants qui placent leur argent dans ce support immobilier font l’acquisition de parts, à un prix déterminé par la société de gestion. Ce prix peut évoluer dans le temps : dans l’idéal, il va s’apprécier au cours de la durée de vie de l’investissement, de sorte à générer une plus-value pour l’investisseur lorsque celui-ci procédera à la revente des parts. Cette plus-value est, par essence, génératrice de performance pour l’épargnant. D’où l’intérêt de prêter attention à un indicateur peu connu du grand public : la valeur de reconstitution d’une SCPI.

A travers la valeur de reconstitution, une SCPI exprime la valeur « réelle » de son patrimoine immobilier. Celle-ci ne doit pas s’éloigner de plus de 10 % du prix de part, selon la réglementation en vigueur. Dans un scénario défavorable, une valeur de reconstitution inférieure de plus de 10 % au prix de part entraîne une dévalorisation. A l’inverse, les SCPI les mieux orientées, celles dont le patrimoine se valorise dans le temps en raison d’investissements immobiliers porteurs, doivent procéder à une augmentation du prix de la part lorsque celui-ci est décoté de plus de 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. Avec à la clé, une plus-value latente pour celles et ceux qui avaient acheté des parts avant cette revalorisation.

Nous suivons pour vous l’évolution des rapports entre valeur de reconstitution et prix de part des meilleures SCPI du marché. A ce titre, nous avons identifié 4 SCPI figurant dans notre palmarès 2021 qui affichent un bon potentiel de revalorisation à court ou moyen terme.

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Epargne Pierre, la meilleure SCPI diversifiée du marché*



Créée en 2013, la SCPI d’Atland Voisin s’est taillée une belle place sur le marché des SCPI. Récompensée récemment par les Victoires de la Pierre Papier 2021 du magazine Gestion de Fortune (Meilleure SCPI diversifiée de plus de 500 millions d’euros d’actifs**), elle fait preuve d’une bonne santé presque insolente. En 2020, elle a notamment fait partie des rares SCPI à dépasser les 5 % de rendement courant (5,36 %)***.

Sur le 1er semestre 2021, elle a enregistré près de 186 millions d’euros de collecte. Une manne financière qui lui permet de poursuivre le développement du patrimoine immobilier, avec 7 acquisitions sur les 6 premiers mois de l’année pour un montant global d’environ 245 millions d’euros. Epargne Pierre renforce ainsi sa diversification et la mutualisation du risque immobilier, mais aussi son potentiel locatif : le taux d’occupation financier (TOF) est orienté à la hausse, pour atteindre un solide 95,67 % au 30 juin 2021. Autrement dit, ce patrimoine immobilier en expansion est maximisé au service du rendement servi aux épargnants.

Comme évoqué plus haut, le TDVM ne fait pas tout… Et justement, Epargne Pierre est également très bien positionnée en vue d’une revalorisation du prix de part. A date, la valeur de reconstitution est supérieure de 7,5 % au prix de part, soit un niveau proche du seuil réglementaire de 10 % entraînant une revalorisation obligatoire. Une augmentation semble donc se dessiner dans un futur proche : une véritable opportunité pour les épargnants à la recherche d’un bon placement en SCPI.

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Pierval Santé, toujours plus haut



Numéro 1 de notre palmarès 2021, Pierval Santé a pleinement justifié ce classement au cours du 1er semestre. La SCPI d’Euryale AM poursuit son ambition de devenir un acteur majeur du secteur de la santé en Europe. Forte d’une collecte en hausse de 100 % par rapport au 1er semestre 2020 (405 millions d’euros), elle a pu mener une politique d’investissement de l’ordre de 400 millions d’euros sur cette période. Sa capitalisation au 30 juin 2021 atteint 1,78 milliard d’euros.

Autre bonne nouvelle pour les porteurs de parts, le potentiel locatif de du patrimoine immobilier est pleinement exploité, puisque son TOF se fixe à un excellent 98,88 %. Un indicateur rassurant quant à la capacité de Pierval Santé de continuer à délivrer un TDVM significativement supérieur à la moyenne du marché (4,95 % en 2020)***. Cerise sur le gâteau, il s’agit d’une SCPI investie majoritairement en Europe, puisque près de 70 % du patrimoine se situe en Allemagne, au Royaume-Uni et en Irlande (entre autres). Cela signifie qu’une partie des revenus distribués bénéficie d’une fiscalité adoucie, et notamment d’une exonération totale des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Et Pierval Santé pourrait bien fournir une nouvelle raison de sourire aux investisseurs. Le prix de la part est actuellement décoté de l’ordre de 5,5 % par rapport à la valeur de reconstitution. S’il reste encore du chemin à parcourir avant d’atteindre la fameuse limite des 10 % enclenchant une revalorisation obligatoire, l’expansion du patrimoine immobilier de la SCPI ainsi que sa valorisation dans le temps pourraient contribuer à résorber l’écart plus rapidement qu’il n’y paraît.


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La SCPI allemande Eurovalys, gagnante sur tous les tableaux



Dans le paysage de plus en plus fourni des SCPI européennes, Eurovalys continue de se distinguer. La SCPI de la société de gestion Advenis Reim présente de multiples atouts. D’une part, s’agissant d’une SCPI européenne, elle permet aux porteurs de parts de bénéficier d’une fiscalité allégée sur les distributions de dividendes par rapport à une SCPI 100 % française. En particulier, les investisseurs seront exonérés de prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus distribués.

Au-delà de cet avantage fiscal, Eurovalys affiche une stabilité impressionnante en termes de rendement. Son TDVM se fixe en effet à 4,5 %***, année après année, depuis 2016. Au vu des deux premières distributions trimestrielles de 2021, la SCPI a toutes les chances de réussir la passe de 6 en 2021. Une résilience impressionnante, qui s’illustre également par un taux d’encaissement des loyers donné à 99,94 % dans le dernier bulletin d’information diffusé par Advenis Reim. Dans ces conditions, on comprend pourquoi de plus en plus d’épargnants choisissent d’investir dans Eurovalys, comme l’illustre la croissance de la capitalisation de la SCPI, passée de 526 à 699 millions d’euros en un an au 30 juin 2021.

La société de gestion maintient une certaine prudence pour les mois à venir, compte tenu d’un contexte toujours dépendant de la situation sanitaire et d’un marché de l’immobilier de bureaux allemand ayant tendance à se tendre. Néanmoins, force est de constater qu’à ce jour, les indicateurs sont au vert. Le ratio valeur de reconstitution sur prix de part ne déroge pas à la règle, puisqu’il ressort à 106,5 %. La limite des 110 % s’avère proche, ce qui laisse augurer d’une potentielle augmentation du prix de part à moyen terme. Une raison de plus pour s’intéresser à cette SCPI allemande.

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Le nouveau mastodonte Epargne Foncière tire parti de sa croissance



En début d’année, la SCPI gérée par La Française Real Estate Managers a procédé à l’absorption du patrimoine de 3 autres SCPI pilotées par la société de gestion (Eurofoncière 2, Multimmobilier 2 et Pierre Privilège). Avec cette opération, elle a porté sa capitalisation à près de 4,5 milliards d’euros, pour devenir la plus grosse SCPI du marché. Un atout de taille – c’est le cas de le dire – eu égard aux impératifs de diversification et de mutualisation du risque de cette SCPI majoritairement investie en bureaux (77,88 % du patrimoine au 30 juin 2021).

Pour vous donner quelques données chiffrées, au 30 juin 2021 Epargne Foncière détient 327 immeubles en direct, ainsi que 98 actifs détenus via des SCI. La surface du patrimoine immobilier dépasse 1,1 million de mètres carrés. Ce patrimoine a généré plus de 33 millions d’euros de loyers au 2ème trimestre 2021, pour un taux d’encaissement en progression à 92 %.

Côté rendement, le TDVM 2020 de 4,40 %*** a de bonnes chances d’être a minima maintenu en 2021, sur la base des 2 premières distributions de dividendes trimestrielles. Surtout, le prix de part (827 €) est aujourd’hui décoté de 8,9 % par rapport à la valeur de reconstitution par part (907,37 €). La probabilité qu’Epargne Foncière, 4ème de notre palmarès des meilleures SCPI en 2021, bénéficie d’une augmentation de son prix de part est donc tangible. Il suffirait d’une petite valorisation de son patrimoine immobilier pour déclencher une revalorisation « automatique » du fait de la réglementation.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

**Cette récompense a été décernée par un jury composé de journalistes de la rédaction de Gestion de Fortune ainsi que par un panel de professionnels reconnus, selon des critères d'analyse qui leur sont propres.

***Taux net de frais de gestion (hors fiscalité). Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. L'investissement sur des supports en unités de compte présente un risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI ou évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPII.
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
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