Pour sélectionner des SCPI de rendement sur lesquelles investir, beaucoup d’épargnants s’attardent… sur le rendement justement. Mais le seul taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ne suffit pas à effectuer les bons choix. Un certain nombre de critères doivent être étudiés afin d’identifier les forces et faiblesses des nombreux supports de pierre-papier. Dans cet article, nous vous proposons d’en découvrir 5 qui méritent toute votre attention.

5 critères essentiels trop souvent ignorés pour choisir votre SCPI

Pour sélectionner des SCPI de rendement sur lesquelles investir, beaucoup d’épargnants s’attardent… sur le rendement justement. Mais le seul taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) ne suffit pas à effectuer les bons choix. Un certain nombre de critères doivent être étudiés afin d’identifier les forces et faiblesses des nombreux supports de pierre-papier. Dans cet article, nous vous proposons d’en découvrir 5 qui méritent toute votre attention.


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La valeur de reconstitution



Le rendement d’une SCPI ne se résume pas à son TDVM. Votre investissement immobilier devant, par nature, s’envisager sur du long terme, l’évolution du prix de part contribue significativement au rendement de votre placement. Et c’est logique : dès lors que le prix de part augmente, votre investissement se valorise d’autant.

La décision d’augmenter le prix de la part de la SCPI revient à la société de gestion. Néanmoins, celle-ci doit se conformer à la réglementation, qui lui impose de l’ajuster dans certaines circonstances. C’est là que la valeur de reconstitution entre en jeu.
Cet indicateur mesure la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI, augmentée des frais nécessaires à la reconstitution de ce dernier (frais de notaires, commissions…). Pour déterminer si la valeur d’une part de SCPI doit être revue à la hausse, on effectue un ratio entre la dernière valeur de reconstitution par part, traditionnellement arrêtée au 31 décembre de chaque année, et le prix de part actuel. Si ce ratio excède 110 %, c'est à dire que la valeur de reconstitution par part dépasse de plus de 10 % le prix de part, la société de gestion est dans l’obligation de revaloriser le prix de la part.

Autrement dit, surveiller la valeur de reconstitution d’une SCPI et son rapport au prix de part vous permet d’identifier celles qui ont les meilleures chances de bénéficier d’une revalorisation. Et donc de vous faire gagner de l’argent si vous investissez avant que celle-ci ne soit actée. Entre 2 SCPI de « même catégorie », en termes de TDVM ou de cible d’investissement, ce critère peut faire une différence sensible.

Pour vous donner un exemple concret, prenons le cas de la SCPI PF Grand Paris (2ème de notre palmarès de SCPI 2021). Au 1er avril 2021, la société de gestion a procédé à une augmentation du prix de part (+ 2,26 %*) pour la 4ème année consécutive, car le ratio valeur de reconstitution/prix de part excédait le seuil de 110 %.

Depuis l’ouverture du capital de la SCPI fin 2017, le prix de part s’est apprécié de près de 16 %*. PF Grand Paris profite pleinement du dynamisme du marché de l’immobilier de bureaux de la proche banlieue parisienne et du développement de ce projet d’infrastructures majeur. Suite à la dernière hausse du prix, le ratio valeur de reconstitution/prix de part ressort à 105,14 %. compte tenu de la tendance haussière des prix de l’immobilier professionnel dans le Grand Paris, de futures revalorisations* ne sont pas à exclure dans les années à venir.

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Le taux d’occupation financier (TOF)



Pour distribuer des revenus, une SCPI ne peut pas se contenter de détenir des actifs immobiliers : elle doit également les mettre en location. Dans certains cas (travaux, période de vacance locative, difficultés à retrouver les locataires), certains actifs peuvent rester inoccupés pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois et ne générer aucun revenu pour les porteurs de parts.

Pour savoir si une SCPI maximise le potentiel locatif de son patrimoine, il faut s’attarder sur le taux d’occupation financier (TOF). Cet indicateur exprime la performance locative de la SCPI en rapportant le montant des loyers perçus au montant total des loyers potentiellement facturables. Il synthétise la part du patrimoine immobilier qui est réellement mise en location et génère donc des revenus pour les porteurs de parts. On considère en général qu’un TOF supérieur à 90 % est plutôt rassurant. Bien entendu, plus le pourcentage est élevé, mieux c’est. Pour véritablement saisir l’intérêt du TOF, mieux vaut l’étudier dans le temps : une SCPI peut présenter un taux inférieur à 90 % à un moment donné, du fait d’une conjonction d’éléments, mais présenter un TOF plus solide dans la durée.

Un bon TOF constitue avant tout un gage de sérénité pour les porteurs de parts. Pour eux, un taux d’occupation financier élevé signifie que la SCPI n’aura pas de problèmes pour générer un rendement stable, voire haussier, dans le temps tandis qu’un TOF plus faible se traduira par des distributions de revenus sous-optimales. Idéalement, une SCPI cumulera un TOF élevé avec une durée moyenne des baux longue (6 ans et plus). De la sorte, elle sera parfaitement positionnée pour remplir le rôle patrimonial d’une SCPI de rendement, à savoir générer un rendement stable et pérenne dans le temps à moyen ou long terme.

Plusieurs SCPI du marché se distinguent par des TOF particulièrement élevés. Parmi elles, nous pouvons citer Pierval Santé (1er de notre palmarès 2021). La SCPI d’Euryale AM, spécialisée à 100 % dans l’immobilier de santé, fait état d’un TOF de 99,19 % au 31 décembre 2020, selon les dernières données à disposition. C’est donc la quasi-totalité du patrimoine de Pierval Santé qui génère des revenus locatifs reversés aux porteurs de part. Preuve de sa solidité, le TOF de la SCPI s’est légèrement amélioré entre 2019 et 2020. Cela se reflète également sur le rendement (TDVM**) servi aux épargnants, qui se situe de manière consistante autour de 5 %*.

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La part investie à l'étranger



Les SCPI investissent non seulement dans des secteurs donnés (bureaux, commerces, santé, logistique) mais également dans des zones géographiques précises : Paris, Ile-de-France, métropoles régionales, etc. Ces dernières années, certaines d’entre elles ont étendu leur horizon d’investissement au-delà des frontières de l’Hexagone pour aller investir dans l’immobilier allemand, espagnol ou encore britannique. A ce propos, on peut distinguer les SCPI qui se spécialisent dans l’investissement à l’étranger et celles qui y voient plus une source de diversification à côté des actifs immobiliers français.

En ce qui concerne les véhicules investis en partie à l’étranger, on peut citer en exemple Pierval Santé (Cf ci dessus), Primovie ou encore Immorente.

Ce prisme étranger est lourd de conséquences pour les porteurs de parts. Les loyers de source étrangère font l’objet d’une fiscalité allégée et contribuent donc à booster le rendement net perçu par les épargnants. Si les règles varient en fonction du pays de localisation de l’investissement, le principe reste le même : l’impôt est payé dans le pays d’origine et les revenus ne peuvent pas faire l’objet d’une double imposition avec la France. Surtout, les revenus locatifs tirés de l’étranger sont intégralement exonérés de prélèvements sociaux. Avec cette seule exonération, vous évitez une ponction supplémentaire de 17,2 %.

Lorsqu’une SCPI est investie à 100 % à l’étranger, la totalité des revenus versés bénéficie de cette fiscalité adoucie. Le marché des SCPI étrangères continue de se développer avec de nouvelles opportunités pour les épargnants. Une des plus récentes est PF Hospitalité Europe, ouverte à la souscription depuis le 1er octobre 2020. La dernière SCPI de Perial se spécialise dans l’immobilier d’accueil (hébergement, hôtellerie, santé, éducation) en ne ciblant que des opportunités situées en dehors de France. Pour fin 2021, la répartition géographique ciblée est la suivante : 40 % d’actifs en Allemagne, 35 % aux Pays-Bas et 25 % en Espagne.

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La capitalisation



La capitalisation d’une SCPI permet de mesurer son poids financier. Elle se calcule en multipliant le nombre de parts détenues par le dernier prix de part en vigueur. Elle exprime la surface financière globale d’une SCPI et son « poids » : plus la capitalisation est élevée, plus vous avez affaire à une SCPI de grande taille. On considère généralement que la capitalisation est élevée lorsqu’elle excède le milliard d’euros.

Lorsqu’une SCPI affiche une capitalisation élevée, elle a, en toute logique, un poids important sur le marché. Cette assise financière et immobilière, puisqu’une grande capitalisation se traduit par un large patrimoine, lui donne une certaine solidité. Il s’agit d’une SCPI qui sera diversifiée sur un plus grand nombre d’actifs et pour laquelle les risques seront mieux mutualisés puisque répartis sur un plus grand nombre de locataires. Concrètement, ces SCPI sont potentiellement moins sensibles aux défaillances locatives ponctuelles. Autre avantage, ces SCPI de très grande taille sont mieux positionnées pour des acquisitions plus onéreuses, comme l’achat d’un ensemble comprenant plusieurs actifs ou des biens plus prestigieux que la moyenne. Enfin, une SCPI de grande taille aura plus de facilité à amasser de la collecte mais aussi, et surtout, à éviter une situation dans laquelle les demandes de retrait excéderaient les souscriptions. Cela permet de préserver un bon niveau de liquidité des parts à la revente.

Le poids d’une SCPI lui donne ainsi des avantages non négligeables en termes de gestion des risques, de capacité à investir et de liquidité. C’est ce qui explique pourquoi certaines sociétés de gestion ont pu procéder à des fusions de SCPI, afin de renforcer leur « vaisseau amiral ». Le cas d’Epargne Foncière est éloquent à cet égard. La SCPI de La Française REM, qui fait partie de notre palmarès de SCPI 2021, a procédé à l’absorption de 3 autres véhicules pilotés par la société de gestion. Elle atteint désormais 4,4 milliards d’euros de capitalisation au 31 mars 2020, ce qui en fait la plus grosse SCPI du marché. Cette taille critique devrait lui permettre de maintenir un rendement stable dans les années à venir, Epargne Foncière se situant de manière consistante au niveau ou au-dessus de la moyenne du marché sur les précédents exercices.

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Le report à nouveau (RAN)



Un certain nombre d’épargnants ont découvert le terme de report à nouveau en 2020. Le déclenchement de la crise du Covid, et ses conséquences sur les activités commerciales et professionnelles, a suscité de nombreuses craintes concernant le rendement des SCPI : comment encaisser et distribuer des loyers lorsque les commerces et bureaux sont fermés et que l’économie générale plonge ?

C’est pour répondre à ce type de situation de crise que les SCPI mettent des loyers en réserve : c’est ce que l’on appelle le report à nouveau (RAN). Avec les plus-values latentes, réalisées à la revente d’actifs mais non encore distribuées, ces réserves permettent à une SCPI de lisser son rendement dans le temps et de faire face à des imprévus. De la sorte, les porteurs de parts ne subissent pas ces aléas, qui se traduiraient par des variations de rendement d’un trimestre à l’autre ou d’une année sur l’autre. Le RAN, et les réserves d’une manière générale, constituent donc un outil important pour permettre aux SCPI de générer un rendement stable et soutenu dans le temps.

Au-delà du montant brut du RAN, qui sera nécessairement plus important pour les plus grosses SCPI, il peut être intéressant de rapporter le montant des réserves à la capitalisation d’une SCPI donnée. En s’appuyant sur cet indicateur, nous constatons par exemple que Vendôme Régions (3ème de notre palmarès 2021) affiche un ratio de 18,4 % au 31 décembre 2020, soit un niveau de RAN particulièrement élevé et rassurant au regard de sa capitalisation. En d’autres termes, il s’agit là d’un vrai facteur de solidité et de soutien du rendement servi aux épargnants, qui permet d’envisager sereinement les années à venir pour les porteurs de parts de cette SCPI dont les rendements (TDVM**) se situent année après année autour des 6 %*.

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Communication non contractuelle à but publicitaire

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI
- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI

* Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

** TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.

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