Un marché refuge en pénurie d'offre

Immobilier, 4 raisons de s'intéresser aujourd'hui à un investissement Pinel

Un marché refuge en pénurie d'offre


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Le dispositif Pinel a été mis en place en septembre 2014 et a été prorogé au moins jusqu’au 31 décembre 2021.Il avait alors succédé au dispositif Duflot dont l'efficacité avait été plus que contesté

Ce dispositif a pour but de relancer le secteur de l'immobilier locatif, en incitant le contribuable à investir dans les logements neufs en échange d'un avantage fiscal. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant une durée minimum de 6 ans, reconductible 2 fois 3 ans, tout en respectant un plafond de loyer vis-à-vis de son locataire. Le bien doit être affecté à la résidence principale du locataire. Impossible sous l’ère Duflot, le Pinel autorise de louer le logement à son ascendant ou son descendant, dans un foyer fiscal séparé et satisfaisant aux conditions de ressources définies par la Loi Pinel. Une formule plus souple et plus liquide, donc plus rassurante pour ceux qui veulent investir dans la pierre.

L'immobilier, notamment l'immobilier résidentiel, est surtout un actif refuge, décorrélé des cycles économiques. Malgré la l'arrêt brutal des transactions immobilières pendant le confinement, et les craintes économiques qui persistent, les prix des logements neufs ont été peu affectés par la crise. La raison est simple : la demande de logement reste élevée alors qu'il y a une pénurie d'offres. 2020 sera «une année record» avec peu de constructions, selon la fédération des promoteurs immobiliers. Si la crise a amplifié le phénomène, les constructions étaient déjà au ralenti en début d'année du fait des élections municipales. En effet, les maires sont généralement peu enclins à démarrer des chantiers avant un scrutin. Routes fermées, bruits des tractopelles et des marteaux-piqueurs, sol boueux, etc., les travaux sont mal vus par les citoyens et pourraient donc faire perdre les élections aux yeux des élus.

La crise économique, mais également la croissance démographique, nécessitent pourtant le développement d'une offre locative à loyers intermédiaires, en particulier dans les grandes agglomérations. Mais, selon Stéphane Peltier, Co-Fondateur et Directeur Général de l'Institut du Patrimoine : "pour les investisseurs qui souhaitent investir dans l'immobilier neuf sous couvert du dispotifif Pinel, mieux vaut le faire aujourd'hui que demain, car demain il y aura moins d'offres et les prix ne cessent d'augmenter". En effet face à la crise sanitaire qui s’érige inévitablement en crise économique, le gouvernement, via CDC Habitat, le bras armé de la caisse des dépôts, a décidé de mettre la main sur 40 000 logements neufs auprès des promoteurs de la place. Des constructions qui étaient destinées au marché du Pinel, ce qui va donc réduire par deux l'offre pour les investisseurs. Et donc soutenir les prix.



Des conditions de prêt attractives... pour l'instant


Au mois de mai, le taux moyen des crédit immobiliers a augmenté de 7 points de base par rapport au mois d'avril, selon l'étude mensuelle de l'Observatoire Crédit Logement-CSA publiée début juin. Depuis décembre, le taux moyen a augmenté de 13 points de base sur l'ensemble du marché. Ce bond est une "réponse à la montée des risques et de l'incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières à venir", a souligné l'observatoire dans un communiqué.

Au delà de la hausse des taux, les banques ont également serré la vis sur l'octroie des crédits. Depuis le début de l'année, soit quelques semaines avant le déclenchement de la crise du coronavirus, sous la pression de Bercy et du Haut Conseil de Stabilité financière, elles ont tout à coup arrêté d’accorder des prêts au-delà de 25 ans et des fameux 33% de taux d’endettement. Le nombre de refus a ainsi augmenté au 1er trimestre 2020 (13% de crédits immobiliers accordés en moins par rapport à 2019), tout comme l’apport personnel demandé à l’emprunteur.

La crise du coronavirus pourrait accélérer le phénomène. Le contexte économique est incertain, et prêter aujourd'hui devient plus risqué, ce que la banque va intégrer notamment dans le taux, en particulier pour certains profils jugés risqués : taux d’endettement important, revenus fluctuants, dépenses élevées, reste à vivre faible, situation familiale complexe ou encore âge et problème de santé.

L’autre problème lié à cette hausse des taux et que, dans le même temps, le taux d’usure a été abaissé. Il s’agit du TAEG (taux annualisé effectif global) maximum légal, revu chaque trimestre par la Banque de France, au-dessus duquel il est interdit d'emprunter. Il a été abaissé de 0,10 % pour atteindre 2,51 % pour les prêts sur vingt ans et plus. C'est la seconde baisse de ce plafond cette année après une première de 0,16 % en janvier pour les prêts sur 20 ans et plus.

Si cette mesure est destinée à protéger les particuliers de taux de crédit trop élevés, elle pourrait néanmoins pénaliser certains emprunteurs. Sur certains dossiers qu'elle aurait acceptés, mais pour un taux supérieur à 2.51%, la banque ne choisira pas d'abaisser son taux, ni de faire un effort sur ses frais de dossier ou sur une délégation d'assurance pour baisser le TAEG. Elle refusera le dossier, jugé un peu trop risqué.

Nul ne sait si le mouvement va continuer dans les mois qui viennent. Certes la France va subir une forte récession au deuxième trimestre, mais la reprise économique qui semble se dessiner pourrait convaincre les banques de relâcher un peu de lest. Par ailleurs, le taux des emprunts d’État français à 10 ans, qui sert de référence aux taux immobiliers, reste très bas, négatif même, à -0.038% (alors qu'il était repassé au dessus de 0% en avril).

Quoi qu'il en soit, les taux sont encore historiquement bas. Ils sont en baisse sur un an, et tout près du plancher record de novembre 2019. Le pinel reste aussi une solution que les banques financent relativement facilement. La période est donc encore propice pour s'intéresser à un investissement immobilier Pinel à crédit. Mais cela ne va peut être pas durer.

Une réduction d'impôt sur plusieurs années


Vous venez de payer un impôt sur le revenu particulièrement salé, et/ou vous savez que vous payerez beaucoup d'impôt l'année prochaine ? Pour réduire vos impôts sur les revenus de cette année, et des années suivants, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est particulièrement adapté.

Le principe est simple : vous investissez en immobilier dans une zone ciblée par le gouvernement, pour le mettre en location sur une durée déterminée, à un locataire avec des ressources limités et pour un loyer contrôlé. En échange vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Pour une durée de 6 ans de location, l'avantage fiscal revient à 12% de l'investissement, et 18 % pour une durée de 9 ans, soit une réduction de 2 % par an. La réduction est néanmoins plafonnée* à un investissement de 300 000 euros (donc une réduction limitée à 54000 euros pour une durée de 9 ans)
. L’investisseur peut également choisir de proroger son engagement initial, à 12 ans, pour une réduction finale de 21% (soit 1% par an supplémentaire).

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond (selon la zone). Par exemple, les ressources annuelles d'un couple avec un enfant en zone A ne doivent pas dépasser 68 693 €. Le loyer aussi est plafonné. En zone A, il ne doit pas dépasser 12,75 € du m². Le montant des loyers, légèrement inférieur au prix du marché tout comme la tension sur le marché immobilier local des zones éligibles au dispositif Pinel facilitent la mise en location.

Avoir le temps de sélectionner le bien


Pour profiter de cette carotte fiscale, l'investissement doit cibler un logement neuf. Et c'est plutôt un avantage. Les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, et offrent des performances énergétiques répondant aux nouvelles exigences. Cela favorise notamment la revente, et permet d'envisager une plus-value.

Attention tout de même à ne pas choisir un programme Pinel pour faire du programme Pinel. Veillez à sélectionner des zones dynamiques comme la région parisienne ou bien les villes situées en zone A comme Aix-en-Provence, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…Ainsi, vous pouvez louer plus cher et donc augmenter la rentabilité de vos opérations. En moyenne, elle tourne aux alentours des 3,5% avant avantage fiscal.

Toutefois, il ne faut pas céder aux sirènes du Pinel pour faire de la défiscalisation hasardeuse. Cette opération n'a d'intérêt que pour ceux qui paient au moins autant d'impôts que la réduction obtenue et qui sont prêts à s'engager sur une durée de défiscalisation allant jusqu'à 12 ans.

En dessous de 3500 euros d'impôt à payer par an, inutile de vous pencher sur les programmes Pinel, car cela signifierait des budgets inférieurs à 170 000€. Il existe évidemment de nombreux programmes à ces niveaux de budget, mais qui ne rentrent pas dans nos critères de sélection. En effet, un faible ticket d’investissement nécessitera, soit une petite surface (studio) entraînant des turn over de locataire important, soit un emplacement excentré des centres villes entraînant un risque locatif important.

Pour ceux qui souhaitent une réduction entre 3500 et 6000€ par an, il existe à ces niveaux de bonnes opportunités sur le marché de la loi Pinel. Avec un budget compris en 200 et 300k€, vous entrez dans un segment qualitatif bénéficiant à la fois de bonnes prestations et d’un bon emplacement. Il est en revanche indispensable de se faire accompagner sur le choix.

Vous voulez réduire votre impôt sur les revenus 2020 avec le dispositif Pinel ? De nombreuses étapes vous attendent et si vous voulez réaliser cet investissement en 2020, vous n'avez plus de temps à perdre :

- Vous devez tout d'abord prendre le temps de sélectionner le bien. C'est naturellement l'étape la plus importante et il est nécessaire de bien étudier les propositions, de comparer différents projets et de se donner un peu de temps à la réflexion. Bien entendu, votre conseiller MeilleurPlacement est là pour vous accompagner et vous présenter différents projets.

- L'achat ou la vente d'un logement passe par la signature d'un avant-contrat (par exemple un compromis de vente ), qui fixe l'accord du vendeur et de l'acheteur sur les conditions et les modalités de la vente.

- Une fois le compromis signé, vous allez devoir rechercher le financement. Et cette étape peut durer plusieurs semaines avec notamment le regroupement de toutes les pièces nécessaires au montage du dossier de crédit (fiches de paie, avis d'impôt, relevés de compte, etc...) et la comparaison des différentes offres de prêt reçues. En effet, il est vivement conseillé de mettre en concurrence votre banque habituelle avec d'autres acteurs. A ce titre, MeilleurPlacement dispose d'une cellule de crédit et est en mesure de rechercher pour vous différents établissements préteurs. Dès réception de l'offre écrite, vous devez respecter ensuite un délai de réflexion de 10 jours.

- L'offre de prêt est ensuite remise au notaire qui se chargera de réunir les parties pour la signature du compromis de vente. Les délais de rendez-vous chez le notaire peuvent être assez longs, le temps pour celui-ci de constituer le dossier permettant la rédaction de l’acte de vente (titre de propriété, état de situation hypothécaire, certificat d'urbanisme, etc...). Une fois signé, l'acte de vente est publié au bureau des hypothèques (enregistrement et publication des titres de propriété) dans un délai d’un mois.

Voila pourquoi on compte souvent un délai entre trois et six mois pour devenir propriétaire d'un bien en loi Pinel.

Bien sur, à chaque étape du processus, MeilleurPlacement est là pour vous accompagner en mettant à disposition des conseillers spécialisés dans l’immobilier pour vous aider à franchir ces étapes en toute sérénité.

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