Détenir des biens immobiliers à la retraite : pourquoi c'est souvent une mauvaise idée

Un placement trop contraignant

À la retraite, l'investissement immobilier perd beaucoup de ses avantages, mais pas ses défauts. Un bien immobilier, il faut s'en occuper. Il faut être bricoleur, et être prêt à faire face à des mauvaises surprises comme par exemple des gros travaux à réaliser ou un locataire qui ne paye plus son loyer. Tout cela coûte de l'argent, mais surtout prend du temps et de l'énergie. Avouez-le, à la retraite, vous ne comptez pas passer votre temps libre à réparer une chasse d'eau ou contacter un huissier pour expulser un locataire mauvais payeur. Vous préférez faire un beau voyage, ou multiplier les activités et les sorties avec vos petits-enfants. Mais pour cela il faut des liquidités et c'est l'autre gros inconvénient de l'immobilier. Il n'est pas liquide. Vous ne pouvez pas vendre un bien ou une partie d'un bien facilement pour vous payer un voyage... Inversement, avec un placement financier c'est beaucoup plus simple de faire des retraits pour faire face à une nouvelle dépense.

Une fiscalité trop lourde

Quels sont les avantages d'un investissement immobilier ? La hausse des prix immobiliers sur 20 ans a profité à beaucoup de Français. Mais même sans hausse des prix, il est très intéressant d'emprunter pour investir en immobilier, notamment pour profiter d'un effet de levier du crédit : Vos revenus immobiliers permettent de rembourser votre crédit. Ils financent donc l'acquisition.
Par ailleurs la fiscalité est généralement plutôt douce, car on peut déduire des revenus immobiliers les intérêts d'emprunt. Mais au bout d'un certain temps, l'investissement ne devient plus du tout rentable.
Vous êtes enfin débarrassé de votre crédit ? Mais sans crédit, la fiscalité devient beaucoup plus lourde. Prenons un exemple concret :

Scénario 1 : Vous avez un bien immobilier (env. 500 000 euros) et vos revenus fonciers (par exemple des loyers de 2000 euros/mois) seront imposés à l'IR (plus les prélèvements sociaux). L'impôt à payer serait donc compris entre 7000 et 15000 euros par an.
Cas B : Si vous placez ces 500 000 euros en assurance-vie et que vous faites des retraits de 2000 euros par mois sur ce contrat, seule la partie intérêts de ces retraits sera imposée. Si vous avez 5 % de gain sur votre contrat la première année, seuls 95 euros environ par retrait seraient considérés comme des gains, donc imposés. L'impôt à payer serait donc au maximum de 700 euros pour un an. Donc plus de 10 fois mois que sur des loyers...

Une succession difficile

Organiser sa succession est toujours plus complexe quand il y a des biens immobiliers. Dès qu'il y a immobilier, il faut faire appel à un notaire. Au moment du partage, les biens ne vont pas se couper en plusieurs morceaux. Les héritiers vont donc se retrouver en indivision. Un dispositif contraignant : Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage. Aussi, la loi pose comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », ce qui signifie que si l’un des indivisaires décide de mettre en vente, et à défaut de rachat (par un autre indivisaire ou par un tiers), le bien doit être vendu. Les placements financiers, notamment l'assurance-vie et le contrat de capitalisation, sont largement plus adaptés pour le partage à la succession : Vous rédigez la clause bénéficiaire comme vous le souhaitez, le capital se divise très facilement et vous avez des abattements sur les droits de succession.

L'assurance-vie by MonFinancier plus souple et moins cher
 
MonFinancier vous invite à découvrir le contrat MonFinancier Retraite vie qui se distingue par :

• La qualité du fonds en euros Suravenir opportunités. Sa performance 2014 en fait une nouvelle fois la meilleure performance du marché de l'assurance-vie en ligne sans frais d'entrée.

• Une architecture ouverte, MonFinancier Retraite Vie propose plus de 500 supports (dont SCPI pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier indirect)."Une gamme très vaste de supports en unités de compte susceptible de répondre aux besoins des investisseurs les plus exigeants" selon le Journal des Finances.

• Accessible et pas cher : aucun frais sur les versements. Toutes les options de gestion et les arbitrages sont gratuits. Le versement initial minimum pour ouvrir le contrat est de 100 euros.

• L’accompagnement : on peut être compétitif sur les frais tout en proposant un accompagnement personnalisé et de qualité. En tant que conseiller en gestion de patrimoine, nous sommes évidemment à votre disposition afin de répondre à toutes vos questions, et vous proposer des solutions en adéquation avec vos objectifs et votre sensibilité.

Des questions ? Vous souhaitez recevoir le dossier par voie postale ? Contactez MonFinancier au 0 800 113 133 pour en savoir plus.

*Hors fiscalité, les SCPI ont servi en moyenne l’an dernier, un taux de 5,08% - Source ASPIM.