Les apparences sont parfois trompeuses... Pour juger de la qualité d’une SCPI, ne vous fiez pas seulement au rendement. D’autres critères doivent être pris en compte. Certes dans un océan de taux négatifs, afficher un rendement de 6% a de quoi faire fantasmer les foules, pour autant ce n’est pas le rendement qui détermine à lui seul la qualité d'une SCPI. Il faut prendre en compte d’autres critères tels que la revalorisation des parts. Beaucoup de SCPI l'ont fait cette année, et certaines s’apprêtent à le faire, il n'est donc pas trop tard pour profiter d'entrée de jeu de cette opportunité!

Plus que quelques jours pour profiter de la revalorisation de parts de SCPI

Les apparences sont parfois trompeuses... Pour juger de la qualité d’une SCPI, ne vous fiez pas seulement au rendement. D’autres critères doivent être pris en compte. Certes dans un océan de taux négatifs, afficher un rendement de 6% a de quoi faire fantasmer les foules, pour autant ce n’est pas le rendement qui détermine à lui seul la qualité d'une SCPI. Il faut prendre en compte d’autres critères tels que la revalorisation des parts. Beaucoup de SCPI l'ont fait cette année, et certaines s’apprêtent à le faire, il n'est donc pas trop tard pour profiter d'entrée de jeu de cette opportunité!

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Pour juger de la qualité d’une SCPI, les épargnants ont tendance à ne regarder que le rendement affiché, alors qu'il faut prendre en compte d’autres critères tels que le taux d’occupation, la commission de souscription, le taux d’occupation, mais surtout le prix de la part. Un indicateur essentiel de l'état de santé de la SCPI puisqu'il reflète la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Le rendement est donc un critère important, mais ce n'est pas le seul à prendre en compte pour choisir une bonne SCPI.



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Comment est composé le prix de la part d'une SCPI ?



Il faut savoir que la revalorisation n’est pas uniquement liée à une prise de valeur du patrimoine immobilier dans le temps. La société de gestion va effectuer des arbitrages (achat-vente d'immeubles) afin d’augmenter la valeur des parts. L’évolution du prix de la part reflète donc la capacité la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Si le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu’associé en profite mécaniquement. Pourtant certaines SCPI préfèrent mettre en avant le rendement, bien plus efficace sur le plan marketing que l'annonce d'une revalorisation de parts...un nom un peu barbare qui cache pourtant un raisonnement simple. Comme pour une action, le prix de la part fluctue dans le temps, à la hausse mais aussi à la baisse. Ainsi, les meilleures SCPI présentes sur le marché n'ont jamais vu le prix de leur part baisser. Une évolution positive et constante du prix de la part est un gage de stabilité et de solidité pour les associés.


Le rendement (TDVM*)



En 2015, les SCPI ont rapporté 5,08% en moyenne. La pierre-papier permettant d'associer rendement élevé et prise de risque limitée, leur collecte a connu un boom sans précédent, de 46%, en 2015. Avec des taux au ras des pâquerettes, les taux affichés font saliver les épargnants. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n’avait autant capté l’épargne des Français. Mais que se cache-il derrière ce fameux TDVM mis en avant par les les sociétés de gestion pour vanter l’intérêt d'un tel palcement? Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Le rendement est donc un indicateur déterminant certes, mais ce n'est pas le juge de paix. D'autres paramètres doivent être également pris en compte, tels que le taux d'occupation, qui peut peser sur le rendement, mais aussi la taille de la capitalisation de la SCPI, la commission de souscription... et bien sur le prix de la part !


Parts de SCPI en forte hausse depuis le début 2015




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Vous avez loupé le coche? Pas de Panique !



Pas d’inquiétude, certaines SCPI n’ont pas encore revalorisé le prix de la part ! C'est le cas de Pierre Plus, qui n'a jamais baissé le prix de sa part depuis sa création en 1991, un signe qui ne trompe pas. A noter que cette SCPI jouit par ailleurs d' un taux d'occupation excellent qui culmine à 96,69%, et un TRI (Taux de rentabilité interne) sur 15 ans de plus de 10%. Et cerise sur le gâteau donc, une revalorisation de la part de 3% à partir du 1er mai. Une belle revalorisation, qui fait passer le prix de la part de 1066 à 1098 euros. Une excellente nouvelle pour les associés ! Et pour ceux qui ne la détiennent pas encore, il vous reste quelques jours pour profiter de cette fenêtre d'opportunité.


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La seconde opportunité s'appelle SCPI Vendôme Régions. L'assemblée Générale vient tout juste d'acter une revalorisation du prix de la part qui passe de 620€ à 640€, soit une hausse de 3,2%. Créée en 2010, Vendôme Capital Partners fait la démonstration qu'elle gère d'une main de maitre cette jeune SCPI, lancée en mai 2015. La société de gestion n'en n'est pas à son coup d'essai, avec déjà plus de 3,7 milliards d'encours. Vendôme Capital nourrit de grandes ambitions pour sa jeune pousse. Elle vise notamment un rendement annuel de 6% par le biais d'investissement de petite taille en régions. Pari gagnant jusqu'à présent puisque la SCPI Vendôme Régions a déjà servi une performance annualisée de plus de 6%* en 2015, tout en parvenant à mettre à 12% de distribuable en réserve. Nul doute que cette SCPI tournée vers nos régions soit promise à un bel avenir!



Et bonne nouvelle, il n'est pas trop tard pour participer à cette belle aventure et profiter d'entrée de jeu de la revalorisation de 3,2% du prix de la part avant le 17 mai.

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Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.



Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :



- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.



* TDVM : Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année N.




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