Les débats sont finis : après un long processus parlementaire, la loi Alur sur le logement et l’urbanisme est votée, promulguée et publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Et c’est peu dire qu’elle va chambouler les habitudes dans le domaine du logement : propriétaires bailleurs, locataires, loueurs en meublé de courte durée, copropriétaires, demandeurs de logements sociaux, professionnels de l’immobilier... vont devoir s’adapter à de nouvelles règles.

Immobilier, les bouleversements de la loi Alur

Les débats sont finis : après un long processus parlementaire, la loi Alur sur le logement et l’urbanisme est votée, promulguée et publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Et c’est peu dire qu’elle va chambouler les habitudes dans le domaine du logement : propriétaires bailleurs, locataires, loueurs en meublé de courte durée, copropriétaires, demandeurs de logements sociaux, professionnels de l’immobilier... vont devoir s’adapter à de nouvelles règles.

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Si l’encadrement des loyers et la GUL ont suscité la polémique, la loi longue de 177 articles regorge de nouveautés peu mises en lumière. Tour d’horizon de ce qu’il faut retenir de ce texte qui fera date dans l’histoire de l’immobilier.
 

« L’ engagement a été tenu. » Par ces mots, la ministre du Logement Cécile Duflot du gouvernement Ayrault commentait le vote définitif de sa loi sur l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) jeudi 20 février 2014. Plus d’un mois après, la publication de la loi au Journal officiel du 26 mars venait conclure un processus démarré le 26 juin 2013 avec la présentation officielle à la presse du projet de loi. Au terme d’un long débat parlementaire, marqué par des polémiques sur la garantie universelle des loyers (GUL) et les protestations des professionnels de l’immobilier, le nouveau cadre législatif est fixé.
 

Et il y a de fortes chances que vous soyez concerné ! En effet, propriétaires bailleurs comme locataires, syndics comme copropriétaires, loueurs en meublé comme demandeurs de logements sociaux vont devoir s’habituer à de nouvelles dispositions légales. Tout ne change pas dans l’immédiat, puisque de nombreuses mesures sont dépendantes de décrets d’application rédigés par le Conseil d’Etat qui devraient être publiés dans les mois à venir. En attendant, mieux vaut savoir à quoi s’en tenir, en particulier si vous louez un ou plusieurs logements...

 

la GUL

1. Location vide
 

• Une nouvelle répartition des honoraires de location dans les agences immobilières. 

Pour tous ceux qui passent par une agence immobilière afin de trouver un locataire, la répartition des honoraires perçus par les professionnels va changer. La loi Alur prévoit de limiter les frais facturés par les professionnels aux locataires. Ceux-ci devront correspondre uniquement à la moitié des prestations suivantes : visites de logements, constitution du dossier de location, rédaction du contrat de bail et réalisation de l’état des lieux d’entrée. L’autre moitié devra être payée par le propriétaire-bailleur.
 

De plus, les honoraires d’agence des locataires  seront plafonnés et ne pourront pas excéder un certain montant par mètre carré. Des informations parues dans la presse évoquent une limite de 12 euros pour la capitale et l’Ouest parisien, 10 euros dans les grandes villes soumises à l’encadrement des loyers (voir plus loin) et 8 euros ailleurs en France. Néanmoins, ces montants n’ont pas été confirmés et seront définitivement fixés dans un décret attendu pour le mois de juin 2014. Dans tous les cas, les locataires paieront moins de frais, ce qui pourrait entraîner une hausse des honoraires acquittés par les propriétaires si les professionnels décident de maintenir leur niveau de rémunération. 

 

• Une liste de pièces justificatives définitive

Jusqu’ici, la loi de 1989 régissant les rapports locatifs prévoit une liste de documents qu’il est interdit de demander à un candidat locataire, parmi lesquels un extrait de casier judiciaire, un dossier médical ou encore une attestation de bonne tenue de compte bancaire.
Désormais, les propriétaires bailleurs ou leurs mandataires devront s’en tenir à une liste définitive de pièces justificatives à demander : tout document ne figurant pas sur celle-ci ne pourra pas être exigé du candidat locataire pour établir son dossier. Cet inventaire exact devra être précisé par décret.

 

• Contrat de bail, états des lieux : des formulaires identiques pour tous

Autre formalité technique à prendre en compte, les contrats de bail ainsi que les états des lieux d’entrée et de sortie correspondront à des formulaires standardisés pour tout le monde. Autrement dit, le contrat de bail sera présenté de la même manière pour une location à Marseille, Lyon, Bordeaux ou Strasbourg. Il en va de même pour les états des lieux d’entrée et de sortie, de façon à faciliter la comparaison des deux documents et diminuer le risque de contentieux.
 

Le contrat de bail devra notamment spécifier la surface habitable du logement. Si la surface réelle est inférieure de 5% ou plus à celle affichée sur le contrat, le locataire pourra obtenir une diminution de son loyer au prorata du nombre de mètres carrés manquants. En outre, les nouvelles dispositions sur le partage des honoraires d’agence, l’encadrement des loyers et la GUL devront être mentionnées.
 

Enfin, une grille de vétusté type va être créée, là encore par décret, afin de calculer l’amortissement des biens dans le temps et d’évaluer au plus juste les réparations demandées au locataire lors de son départ.

 

Capture Immobilier loi Alur

• Indemnisation du locataire en cas de travaux

Un bailleur souhaitant réaliser des travaux dans un logement occupé ne pourra pas s’opposer à une demande d’indemnisation de son locataire si la période du dérangement dépasse 21 jours. L’indemnité sera alors calculée en fonction de la durée des travaux et de la surface mobilisée.

 

• Des préavis de départ raccourcis pour les locataires

Le délai de préavis raccourci pour les locataires, à un mois au lieu de trois, est désormais étendu. Tous les locataires vivant dans l’une des 28 agglomérations où s’applique l’encadrement des loyers pourront bénéficier de ce délai raccourci.

 

• Sanctions pour le rendu d’un dépôt de garantie en retard

Les restitutions tardives du dépôt de garantie sont sanctionnées. Il devra être rendu au locataire dans un délai de deux mois, voire un seul si l’état des lieux de sortie est conforme à celui réalisé lors
de son entrée dans le logement. Une sanction financière égale à 10% du loyer sera levée par mois de retard. Elle ne sera cependant pas due si le locataire ne transmet pas sa nouvelle adresse. 

 

• Conditions durcies pour donner congé à son locataire     

Un locataire âgé de 65 ans et touchant des revenus inférieurs aux plafonds fixés pour l’éligibilité à un logement social devra être maintenu dans les lieux par son bailleur, sauf s’il remplit lui-même ces conditions. Par ailleurs, le préavis minimal de 6 mois en cas de reprise ou de vente est maintenu. Lors de l’achat d’un appartement occupé par un locataire, le congé ne pourra intervenir qu’à la
fin du bail en cours ou deux ans après l’acquisition si le bail prend fin plus tôt. Enfin, les amendes levées contre les propriétaires particuliers qui établissent des congés pour motifs frauduleux augmentent et peuvent atteindre 6.000 euros maximum.

 

 

2. Location meublée
 

• Les droits du locataire renforcés

La législation couvrant les locations meublées en résidence principale s’aligne sur celle applicable aux locations vides. Autrement dit, les mêmes règles seront valables dans les deux cas de figure, avec quelques exceptions pour prendre en compte les caractéristiques des locations meublées. Par exemple, un inventaire et un état détaillé du mobilier devra être réalisé lors de la signature du bail, selon les mêmes modalités que l’état des lieux. L’inventaire devra répertorier une liste de meubles indispensables à la vie courante du locataire (déterminée ultérieurement par décret). Le dépôt de garantie exigible par un bailleur pourra être équivalent à deux mois de loyer, contre un seul en location nue, afin de couvrir le coût d’éventuelles dégradations du mobilier.
 

Le contrat de bail d’une location meublée sera standardisé, comme pour les locations vides mais avec des caractéristiques spécifiques. La durée minimale du bail devra être fixée à un an, hormis si Le locataire est un étudiant auquel cas elle pourra être ramenée à 9 mois. Enfin, au moment de son départ, le locataire sera tenu au respect d’un préavis d’un mois seulement.

 

• Un régime d’autorisation préalable pour les locations de courte durée

Un propriétaire souhaitant louer son logement pour de courtes durées, de manière fréquente, aura de nouvelles obligations légales. Il doit désormais demander une autorisation temporaire de changement d’usage à la mairie de la commune où se trouve le logement. A Paris, Lyon et Marseille, cette requête devra être adressée aux mairies d’arrondissement. Dans les ommunes regroupées au sein d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), la décision pourra être prise par cet échelon administratif. Les mises en location non autorisées ou non déclarées pourront être sanctionnées d’une amende de 25.000 euros. À Paris et dans certaines communes de la région francilienne localisées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, les agents de police municipale auront la capacité légale de visiter les logements afin de contrôler les changements d’usage. Par ailleurs, la loi crée de nouvelles obligations pour les intermédiaires en location touristique meublée de courte durée, comme le fameux site internet Airbnb par exemple. Ces derniers seront tenus d’informer les loueurs des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables à respecter. Les loueurs devront signer des déclarations sur l’honneur en ce sens et les fournir aux intermédiaires.

 

3. CopropriétéCapture Immobilier loi Alur
 

• Obligation de compte bancaire séparé pour les syndics

Les syndics vont devoir faire face à un nouveau cadre réglementaire, notamment en ce qui concerne la gestion des fonds des copropriétés. Ces derniers devront être placés obligatoirement sur un compte bancaire séparé de celui du syndic. Le syndic reste libre de choisir l’établissement bancaire, sauf si la majorité absolue des copropriétaires en décide autrement. Dans tous les cas, le syndic ne peut prétendre à une rémunération supplémentaire pour l’ouverture d’un compte bancaire séparé. L’obligation sera effective un an après la promulgation de la loi, soit le 24 mars 2015. En cas de manquement, le mandat du syndic sera déclaré nul. Les copropriétés de moins de 15 lots échappent à la règle du compte séparé : les syndicats de copropriétaires pourront décider, à la majorité
absolue, de laisser le syndic gérer les fonds sur un compte commun avec le sien. Dès lors, ce compte devra faire apparaître un sous-compte afin de rendre les versements et prélèvements sur les fonds de la copropriété visibles. 


• Prestations hors forfait limitées

Les prestations et services facturés par les syndics en dehors du forfait prévu et choisi par les copropriétaires seront définis par une liste limitative instaurée par un décret mis à jour tous les deux ans. Le syndic devra intégrer toutes les autres prestations dans son offre forfaitaire. Il ne pourra donc plus les facturer en supplément. Les modalités de rémunération du syndic devront être visibles sur les nouveaux contrats types instaurés par la loi Alur. Le syndic pourra prétendre à des honoraires spécifiques en cas de travaux. Ils seront exprimés en pourcentage du montant hors taxes des opérations et seront déterminés lors de l’assemblée générale des copropriétaires. 

 

• Un fonds de prévoyance pour financer les rénovations

Un fonds de prévoyance visant à financer de futurs travaux, obligatoires ou urgents, devra être institué dans chaque copropriété d’ici le 1er janvier 2017. Chaque copropriétaire abondera ce fonds, logé dans un deuxième compte bancaire afin d’être séparé du compte principal de la copropriété et de celui du syndic. Les versements représenteront 5% du montant du budget prévisionnel. Les cotisations versées par les copropriétaires ne seront pas remboursées à leur départ. Un vendeur est néanmoins autorisé à négocier avec l’acheteur du lot le versement d’une somme visant à restituer les cotisations acquittées.
 

Certaines copropriétés échappent à l’obligation de cotisations, notamment celles situées dans les immeubles neufs de moins de 5 ans. De même, un immeuble dont le diagnostic technique, qui devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 ans à partir de 2017, fait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 prochaines années peut être exempté. Enfin, dans les copropriétés de moins de 10 logements, les habitants pourront décider de ne pas constituer de fonds de prévoyance.

 

• Davantage de transparence sur l’état de la copropriété

Les syndics devront fournir une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et d’eau chaude avant la tenue des assemblées générales de copropriétaires. Ils transmettront également les pièces justificatives à cet effet, comme les factures ou les contrats passés avec les fournisseurs.
 

De plus, les syndics fourniront aux copropriétaires ainsi qu’aux acquéreurs une fiche technique synthétique. Celle-ci fera office de bilan de santé de la copropriété, aussi bien sur les éléments financiers que sur l’état de dégradation des logements et parties communes. Ce document devra être transmis sous 15 jours aux copropriétaires qui en font la demande, sous peine de sanctions financières. Il doit être mis à jour chaque année. 
 

Enfin, à partir du 1er janvier 2015, les syndics doivent mettre en place des extranets permettant aux copropriétaires d’accéder personnellement aux documents relatifs aux finances et aux décisions touchant la copropriété.

 

Capture nouveau système d'encadrement des loyers


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Yves Samuel
Le 25/04/2014 à 16:49

je crois tu a bien fait de vendre

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