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Détenir des biens immobiliers à la retraite : pourquoi c'est souvent une mauvaise idée

En 20 ans les prix immobiliers en France ont fait plus que doubler. Pas étonnant que l'immobilier représente la majorité du patrimoine des Français qui partent à la retraite. On comprend aussi pourquoi les nouveaux retraités ne veulent pas vendre leurs biens immobiliers qui leur ont permis un bel enrichissement. Pourtant, alors qu'investir en immobilier est une très bonne idée quand on est en phase d'accumulation, cela n'est plus du tout le cas passé un certain âge.


Un placement trop contraignant

À la retraite, l'investissement immobilier perd beaucoup de ses avantages, mais pas ses défauts. Un bien immobilier, il faut s'en occuper. Il faut être bricoleur, et être prêt à faire face à des mauvaises surprises comme par exemple des gros travaux à réaliser ou un locataire qui ne paye plus son loyer. Tout cela coûte de l'argent, mais surtout prend du temps et de l'énergie. Avouez-le, à la retraite, vous ne comptez pas passer votre temps libre à réparer une chasse d'eau ou contacter un huissier pour expulser un locataire mauvais payeur. Vous préférez faire un beau voyage, ou multiplier les activités et les sorties avec vos petits-enfants. Mais pour cela il faut des liquidités et c'est l'autre gros inconvénient de l'immobilier. Il n'est pas liquide. Vous ne pouvez pas vendre un bien ou une partie d'un bien facilement pour vous payer un voyage... Inversement, avec un placement financier c'est beaucoup plus simple de faire des retraits pour faire face à une nouvelle dépense.


Une fiscalité trop lourde

Quels sont les avantages d'un investissement immobilier ? La hausse des prix immobiliers sur 20 ans a profité à beaucoup de Français. Mais même sans hausse des prix, il est très intéressant d'emprunter pour investir en immobilier, notamment pour profiter d'un effet de levier du crédit : Vos revenus immobiliers permettent de rembourser votre crédit. Ils financent donc l'acquisition.
Par ailleurs la fiscalité est généralement plutôt douce, car on peut déduire des revenus immobiliers les intérêts d'emprunt. Mais au bout d'un certain temps, l'investissement ne devient plus du tout rentable.
Vous êtes enfin débarrassé de votre crédit ? Mais sans crédit, la fiscalité devient beaucoup plus lourde. Prenons un exemple concret :

Scénario 1 : Vous avez un bien immobilier (env. 500 000 euros) et vos revenus fonciers (par exemple des loyers de 2000 euros/mois) seront imposés à l'IR (plus les prélèvements sociaux). L'impôt à payer serait donc compris entre 7000 et 15000 euros par an.
Cas B : Si vous placez ces 500 000 euros en assurance-vie et que vous faites des retraits de 2000 euros par mois sur ce contrat, seule la partie intérêts de ces retraits sera imposée. Si vous avez 5 % de gain sur votre contrat la première année, seuls 95 euros environ par retrait seraient considérés comme des gains, donc imposés. L'impôt à payer serait donc au maximum de 700 euros pour un an. Donc plus de 10 fois mois que sur des loyers...


Une succession difficile

Organiser sa succession est toujours plus complexe quand il y a des biens immobiliers. Dès qu'il y a immobilier, il faut faire appel à un notaire. Au moment du partage, les biens ne vont pas se couper en plusieurs morceaux. Les héritiers vont donc se retrouver en indivision. Un dispositif contraignant : Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage. Aussi, la loi pose comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision », ce qui signifie que si l’un des indivisaires décide de mettre en vente, et à défaut de rachat (par un autre indivisaire ou par un tiers), le bien doit être vendu. Les placements financiers, notamment l'assurance-vie et le contrat de capitalisation, sont largement plus adaptés pour le partage à la succession : Vous rédigez la clause bénéficiaire comme vous le souhaitez, le capital se divise très facilement et vous avez des abattements sur les droits de succession.

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